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香港买房,起价500万的中产退路丨深氪

时间:04-02 来源:最新资讯 访问次数:89

香港买房,起价500万的中产退路丨深氪

文|钟艺璇编辑|乔芊 杨轩顺流而下的选择为了凑够560万港币的首付,江苏人吴清玉经过了一场精密的计算。一个中国境内居民每人每年的最高外汇额度是5万美元,这还远远不够。人民币兑港币,潜在的办法有很多,杠杆、效率和风险同在的比特币交易,房产中介口中语焉不详的保险渠道,再不济还有坊间方法,内地买名表,香港转手卖,前提是愿意承担汇率和税费损失。当然,最安全又直接的一种,是人肉背现金——在出入境大厅,一名旅客最多可携带2万人民币现钞。没有别的要求,唯一需要的是耐心。着急的话,人海战术倒是一个超级加倍的方法,在过去,拖家带口十几号亲友带现钞一同入港的例子并不少见。吴清玉看了一眼日历,现在是2023年10月,香港楼市“撤辣”的风声越来越紧,中介告诉她,港府极有可能在来年初放出消息,一定要尽快。时间只有不到150天。吴清玉刚来香港两年,积蓄不多,家中存款几乎都在内地,除去找香港亲友凑钱,她自己能做的,就是把人力搬运发挥到极致,一点一点把内地的钱挪到香港。她计算过,自己一周最多可以去3次深圳——取钱,过海关,上高铁,回香港,150天,21周,64次,128万人民币,约合139万港币。今年2月28日,香港“全面撤辣”政策落地,港府不再压抑楼市以及外来需求。“辣招”在香港往往映射一种带有强制性、必要性的政策或举措。这个词与香港楼市扯上关系,最早可以追溯到2010年,彼时香港面临的命题是,如何掐灭新一轮炒楼之风的兴起,避免97年楼市疯狂又崩盘的悲剧重现。在这种背景下,香港出了“辣招”,即针对房产买卖采取特别的三大类印花税措施。14年过去,直到今年2月28日,香港特区政府财政司宣布撤销所有楼市“辣招”,外界称这一举动为“撤辣”。在撤辣的背面,香港如今面临的是住宅物业交投量的大幅萎缩,中原地产曾经统计过,香港去年的住宅成交量只有2000多宗,和1997年相比,减少了接近10倍。有中介向36氪总结过,“撤辣”带给一个非香港永久居民的利好——300万以下的住宅,只需要缴付100元印花税。至于300万以上,以5千万为例,一个内地买家相较于撤辣前,可省下537.5万税费。大量内地买家涌入香港买房,深圳看房团大巴车直通香港,甚至有中介公司组织了“普通话专组”专门对接内地客户。香港中介陈超告诉36氪,自己就接待了一个大额投资客订单,一个内地买家一口气买下某小区25层的所有住宅,一共10套,平米均价在26万港币,总金额近亿港币。只是除去少量阔绰的投资客,在香港买房的内地买家们,到底是谁?据多位香港中介向36氪证实,此次跟随“撤辣”买房的内地人,大多去年就开始持续观望,他们多数已经通过高才、优才获得香港身份,只是并未期满取得永居权。经历一场漫长搬运后,撤辣第二天,吴清玉迅速下定了一套总价1400万港币的住宅,此时距离她取得香港永居权还有5年,赶在第二天买房,原因无他,“就是怕房子涨价”。长居深圳的周香香在3月初,跟随看房团,在启德(中环外的第二个香港CBD)当场押注了100万港币的支票看房,准备拿下维港汇一套总价1900万港币的住宅。还有一年,她的永居权才正式生效。只用了2天,北京人马丁已经顺利往返京港,买了一套总价500多万港币的住宅,面积不大,只有30平方米不到。抵达香港的当天,马丁和妻子带着行李箱,直达售楼处,当场落定香港珑碧楼盘最后一套住宅。区别于其他的投资,在这场内地奔赴香港买房的行为中,一个有意思的节点是,在2月28日全面撤辣前,港府已经针对高才、优才实施“先免后征”,即先免去买家印花税和新住宅印花税,如果未能如期在7年后取得香港永居权,再追补税款。这也意味着,对于高才、优才这批人群而言,属于他们的“全面撤辣”早在去年10月就发生了。香港已经为他们单独预留了一个狭小的开口。然而,尽管拥有优先选择权,在“全面撤辣”前,香港楼市并未取得这批最早赴港的内地中产精英的信任。数据足以佐证,直到2024年1月,香港私人住宅售价依旧萎靡,指数跌至306.4点,已经连续下降9个月,是2016年10月以来最低。一位在去年通过高才身份入港工作的女士告诉36氪,去年香港楼市持续下行,她身边多数高才、优才,一般会选择先租房,并不会着急买房。内地中产显露出了相当的理性。美元资产、低位入手、买涨不买跌,直到确认香港住宅具备优质资产的资格,中产才露出了他们的果决。“全球通货膨胀与货币贬值几乎不可避免,如果你的银行卡只有几十万,作用还不明显,如果是数百万、千万甚至以上,再碰上房价下跌,你的资产实际每天都在流失,不亏钱都算好事了。”马丁跳过了那些关于中产消费降级的常见焦虑,向我讲述了一种最真实的现状。他们都流露出了一个当下典型的中产命题,在内地房产普遍贬值,缺乏好的投资手段的当下,还能如何配置自己的资产?是否要分散资产,以求风险对冲?撤辣之后的香港楼市让中产们重新看到了一种分散的可能性。某种程度上,就像最初选择在去年的香港抢人大战中,锚定一个香港身份,他们都在为自己博取一个备选。房子再也难以承担那些投机和狂热的欲望,相反,中产们保守、审慎、理性,这是个人的选择,也是一种顺流而下的必然。攥住优质资产人类学家豪道斯·魏斯在《我们从未中产过》一书中,曾经表达过一种观点,即中产阶级的“居中”本身就暗示了空间的存在。他们有时被形容为一个雄心勃勃的群体,被触手可及的成功所牵引;有时又被形容为一个缺乏安全感的群体,时时陷入对坠落的恐惧。——“延迟满足,牺牲部分消费以备将来之需,承担负债资产带来的风险与义务,投资教育、培训、房产、储蓄计划和养老金,这些都是中产阶级跃升和防止坠落的策略。”中介陈超告诉36氪,香港这批楼市交易里,最受内地买家欢迎的楼盘是500-800万港币之间,近地铁、有校网的30-40平米小户型,它们的优势很明确,好上车,高保值。许多例子可以验证,香港九龙半岛长沙湾的Belgravia Place就是具备上述画像的典型楼盘,在社交媒体上,Belgravia Place售楼间的火爆流传甚广,人们把电梯间挤得水泄不通,一度再现香港楼市曾经的辉煌。它也是香港全面撤辣后的首个“日光盘”,首批开放的138套房源收到了超过4400个意向登记,开卖4小时售罄。北京人马丁购买的珑碧小区,也是这次最火爆的小区之一。用马丁的话说,珑碧是全港校网最多的一个楼盘,自己购买就是看中了它的校网属性。在香港,校网决定了一个拥有香港身份的适龄孩子,未来就读公立学校的资格。换句话说,校网多大,框定的港校范围就有多大,孩子拥有的可能性就越大。买房下定前,马丁在北京已经拥有三套房产,其中一套是西城“老破小”。去年,马丁一直在做两手准备,挂卖老破小,同时寻找新的学区房替换。他对比过一套北京和香港房产,对孩子“上学”的最大性价比。西城虽然是北京甚至全中国学区资源的高地,但香港公立高中考生,走的是DSE(俗称“香港高考”)途径,不仅能够避开激烈的高考竞争,直接参与内地高校申报,同时在国外大学的申请上也拥有优势。直到今天,房产往往占据中国家庭资产最大比例。作为多套房家庭,这些年,马丁一直在反复评估自己名下的资产,清理那些摇摇欲坠的,握住那些安全长期的,找寻那些保值升值的。“老破小在学区价值下滑的同时,还得面临房龄高和改善腾退的风险。不优质的资产一定要早做打算,攥在手里的,只能是优质资产。”他说。在中国,面对户籍、教育、医疗与房产深度绑定的现实,中产们对资产的考量天然就“深思熟虑”。有趣的是,这种趋势似乎越来越提前了,当马丁已经对香港校网了如指掌,他人生中的第一个孩子,还有一个月才待出生。几乎所有在香港买房的人都会提到,自己看中了高租售比的优势。香港平均租售比在3%-4%,在香港,一套不到30平米的房子,租金过2万港币并不少见。尤其当这套房子,还在校网内。土地供需和高昂薪水一直是推动香港租金的始作俑者,这已经不是什么秘密,但香港校网内的租金还是高得惊人。这背后存在一个有意思的因素,香港租售同权,只要有香港身份,租房和买房一样,都能享受校网内同等的升学待遇。陈超就接触过不少从内地奔赴香港租房的陪读妈妈,“有人甚至宁愿承受每月超6万港币的房租,只为让孩子在香港上学”。而在去年,高才优才的大量涌入,也迅速推升了香港房屋租赁需求。相比香港房地产陷入的长期低迷,租赁市场却逆向回暖,去年12月,《香港物业报告》显示,全港私人住宅租金指数10月报186.3点,该指数已经连升9月——某种程度上,这也再度验证在撤辣之前,来港的中产精英们起初选择租房,而不是买房。当租房供不应求,香港房东完全能决定,自己究竟要把房子租给谁。吴清玉还记得,自己当时就是从三名候选者中脱颖而出,才成功租下了目前居住的这套房子。在租房前,一个香港房东将会衡量你的三个指标,什么工作?收入如何?存款多少?它们分别对应着一个租客的社会地位、消费水平和资产的健康程度。如果对方是一个毫无收入的学生,跳出了指标框架之外,香港房东的选择是,租房可以,必须年付。“我当时有一张平时闲置的副卡,拉了一个存款证明,里头有十几万港币。还有我的收入证明,那时候我虽然在实习,但每个月收入也超过了2万港币。房东要看到你每个月有固定进账,才会租给你。”吴清玉说。香港在建的新楼盘 (周香香摄)安放那些钱除去自住、教育和租售比的考虑,对于一些更有余力的高才优才来说,在香港买房,更像是没有投资手段下,一个最稳妥的出手机会。周香香用一句最直接的话,解释了自己买房的原因——相对于内地的政策强度,香港房子全球投资、美元交易,未来暴涨和暴跌都比较难。她在深圳有多套房产,对香港学区也没有多强烈的渴望,对她来说,这是一个手头有余钱,在大宗房产里,一个多元化、合理配置的机会。这次买房前,周香香足足观察了香港楼市一年之久,眼睁睁看到香港房价跌至2017年低位,又等到3月全面撤辣,确保了最佳入场时机才决定出手。在过去,她曾经亲眼目睹过深圳房价疯狂的年代,有朋友甚至愿意把身家全数抵押,不停贷款买房,宁愿刀口舔血,也要赌注高杠杆带来的利益。到了现在,周香香已经在提前告诉自己在上中学的孩子,资产配置需要20%是高风险,50%是低风险,剩下才是房产。面对合适的资产,周香香一直敏锐又果断。周香香上次在深圳买房,就在不久前。当天,中介给她拨了一个电话,提到附近有个成熟片区的二手房正在出手,价格也合适。吃过晚饭后,她和丈夫去看房,不到三小时,全款买下一套上千万的房子。如今她买房的原则是,只用闲钱,从不贷款,全款拿下。周香香观察过,除了几位还在币圈游走的朋友,这些年身边有钱人关心的话题,早就从投融资转移到了鸡娃身上,除非有合适的出手机会,对房子的热情也大大减少。相比寄希望于一个个波动、震荡又未知的经济周期,投资孩子,或许是一种可预见的、有反馈的回报——尽管鸡娃被外界评价为一种中国式的过度期待,但无可否认,它依旧是一个维持阶级属性,甚至实现阶级跃升的重要手段。对于周香香来说,人生的下一个命题,是如何给孩子托起一个几乎完美的教育。大儿子今年13岁,就读于一所顶尖国际学校,每年的开销超过40万,周香香已经在对比QS100强高校的人文、地理、学科优势,未来,大儿子的计划大概率也在欧美。至于香港的房子,如果有可能,周香香准备留给小儿子,做一个额外的上学备选。”实在不行,还可以留给孙子上学的那一天。“她说。事实上,学会如何分散手中的钱,这个课题并不只属于一线城市买家。在这次买房热潮中,二三线城市的买家同样在关注香港的投资机会。耗费150天人肉搬钱的吴清玉,就来自江苏一个三线城市,她是家中独女,本科毕业后,父母已经在对她的未来进行打算。吴清玉的父母是典型的浙江创一代,做贸易起家,这个家庭也正在面临一个最常见的代际交替问题,当你的二代决定拥有自己的人生,手中那些流动的钱,究竟要放在哪里?吴清玉说,她的父母对投资的态度非常谨慎,他们更相信不动产的价值,而不是风险投资带来的回报,“我们曾经考虑过,要不要在英国或者日本买房,后来觉得实在太远,不保险。”相对于不熟悉的境外,香港是一个很好的缓冲板。有时候,相对于中产的谨慎,一些豪横的县城买家,讲究的反倒更多是体面。吴超曾经接待过一些来自内地的县城老板,他们对香港房子的定位是,相比投资价值,更需要一个体面的“会所”。校网不重要,位置不考虑,需要的是别墅、大海与门廊前的草坪——一个TVB港剧里,经典的富人住宅形象。当香港变成退路香港从不缺任何宏大之词的加注,撇去那些老生常谈的股市、豪门和娱乐圈,霓虹灯或许是最能代表人与香港关系的物品。一根玻璃管在1000摄氏度的火上高温灼烧,烘烤到足够柔软,注入气体通电后,汇聚千千万万,就形成了香港世界闻名的灯河。曾经,没有人不想成为香港霓虹灯河的一部分,他们期待着香港的热烈馈赠,又小心维持着自己的光芒。在巨大的人口吸引力下,这座城市也拥有全球最昂贵的房价。直到2023年,香港已经连续8年蝉联“全球房价最高城市”榜首。香港也拥有极致紧张的土地供需,当750万人口生活在这座国际都市,却只能挤在6.9%的土地上生活,房子已经不仅是一处居所,它关联着生存空间、社会地位,甚至是个人尊严。许多内地人决定来香港买房的时候,起初都会感到一股强烈的反差,这里不讲究朝向,没有河景、海景之分,有关香港“笼屋”的传说更是屡见不鲜。用中介陈超的话说,每天早起晚归,明天的路还一片未知,谁会在乎头顶的太阳?人们为了前途来到香港,又必须服从它的规则。高楼窄长密集,如果想看到天空,请把头颅从窗口伸出去,然后用力抬高。但现在,香港的命题变成了留人。换句话说,香港从未这么主动过。过去两年里,香港流失了14万劳动人口,自2020年7月1日到2022年底,香港居民经机场离港的净移出数目超过40万人,流向了新加坡、英国、加拿大、美国等地。甚至有人因为移民不惜降价卖房,马丁还记得,自己的一位北京朋友,年初买下了一套香港的千万住宅,房主已经移民加拿大,着急周转,甚至等不到撤辣带来的上涨机会,宁可降价400万出售。36氪曾在去年报道过,伴随着中国内地创投美元基金向人民币基金主导转移,发生在港股的IPO事件正在逐年减少,金融曾经是香港最大的支柱产业,如今却无可避免地在迈向下坡路。这也意味着一种深深的错位——在抢人大战中,香港的高才优才们主要来自于金融和互联网领域,香港既渴望人才,又无力提供足够的、有吸引力的岗位。马丁的主要业务就是负责港险和香港身份的协助办理。他告诉36氪,从去年开始,许多内地中产找到他咨询高才优才申请,他们多数在内地已经有相当稳定的工作,比如医生、大学教授、国企员工,“希望能保留内地工作的同时,申请香港身份作为一个备选。”这背后,是来自中产深深的不确定性。一个例子是,香港保险开始在内地中产群体中走红。周香香从事香港保险多年,她还记得,港险经历了两个阶段的变化。2013年左右,大量内地中产直奔香港购买重疾保障险,一人两三万美金,他们的目标极其精准,香港平均寿命高,意味着保费便宜,美元赔付,又能分散货币风险,用简单的话来说——有病拿钱,没病储蓄。到了今天,港险再度走红,但中产的需求却发生了变化。2023年全年,内地访客赴港投保的个人人寿保险新增保单保费约590亿元,较2022年飙涨逾27倍。一个值得注意的数据是,与往年相比,储蓄型保险比保障型保险更受青睐,各占6成与4成——在过去,这个数据是4成与6成。“往年香港储蓄险不太被看好,它偏理财属性、保费高、又需要长期持有,同时回本时间也长,过去投资环境好的时候,我买个好房子就能翻倍收益,何苦要买储蓄险?”周香香说。时移世易,人们再买储蓄险,看中的是美元资产的多元配置,是利率的稳妥,是对长期的偏向,换句话说,资金的安全性已经胜过一切。某种程度上,房产和保险一样,香港如今承接他们的,是一种保守而安全的退路。而全面撤辣,正让这条“退路”变得更加通畅。从2022年底高才通推出后,截至2024年2月,香港累计来港人才总数已经超过10万。对于港府来说,如何让高才、优才们和香港实现深度绑定,才是接下来的重点。这也是为什么有分析师并不看好香港在全面撤辣后的房价走向——目前香港房价和利率仍在高位,如果香港金融行业依旧不景气,服务业收入较低又难以吸纳高端人才,人口持续少进多出,香港房价未来两年或许还有下跌的可能性。一个例子是,撤辣后,香港房地产商并没有对一手住宅实行加价。这背后,是地产商对香港楼市长期交易的隐忧,香港楼市还面临极高的库存压力,没有人敢在此刻涨价。截止2023年底,香港楼盘的库存量已达2.03万套,达到20年以来的新高,潜在新盘也创了历史新高,达10.9万个单位。而这些忧虑也传导到了香港中介身上,吴清玉注意到,尽管撤辣后香港房源如此抢手,中介依旧大方地给出了“回佣”。在香港,成交低迷时,为了刺激买家交易,中介会从地产商所给的代理佣金中,不惜让利一部分给买家。我问中介陈超,既然外界预测房价短期内还有下跌的可能性,为什么不选择继续观望?他给了我一个非常直接的答案——在这里生存的每一个人,都被房子鞭打过,因为楼市,他们见证过暴富的神话,个体命运的翻转。所有人都知道,今天不买房,明天就是小居室,再等下去只剩开放式,这是刻在肌肉记忆里的痛楚。(李小霞对本文亦有贡献;除马丁外,文中皆为化名)

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